蘇州房貸政策有變 解除購房合同責任誰付？
今年11月3日，蘇州市房產(chǎn)調控細則出臺，對非本地居民購房問題做出了明確的規(guī)定：對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。受此影響，一些原本已簽訂合同的買房人又想要解除購房合同。不過，他們因此解除購房合同能否免責呢？有些人因為跟房產(chǎn)商或中介協(xié)商不通，轉而向滄浪區(qū)法律援助中心求助。

　　吳小姐是外地人，今年7月份大學畢業(yè)后，來到蘇州一家企業(yè)工作。10月份，她看中一處房產(chǎn)，在售樓處簽訂了購房合同并交了定金。合同中，表明吳小姐購買此處房產(chǎn)需通過銀行貸款，并約定了如遇國家（銀行）政策變化，應視為不可抗力，雙方免責。因為跟房產(chǎn)商協(xié)商不成，她聯(lián)系到了滄浪區(qū)法律援助中心，想要咨詢相應的法律條款。

　　如果說吳小姐因為合同中有雙方免責的約定條款，她不怕打官司的話，另一位前來求助的王先生就有點擔心了。王先生從外地來蘇州，已工作兩年，單位一直沒有給他繳納社會保險。今年9月，他通過中介簽訂了一個二手房購買合同。合同中約定：如需辦理購房貸款，中介應協(xié)助辦理，并約定了違約金一萬元。但是，關于免責條款，雙方?jīng)]有任何約定。

　　吳香柱律師認為：對于購房者支付能力方面的原因，除合同已作出約定外，不能認定為不可抗力，只能由購房者自己承擔違約責任。在商品房買賣中，貸款不是商品房買賣合同訂立或者履行的必要條件。購房者申請按揭貸款，欲與銀行形成借貸法律關系，鑒于銀行可能批準房貸也可能不批準房貸，購房者在決定通過貸款方式支付部分房款時，應預先考慮到銀行可能拒絕放貸的情形。因此，蘇州房產(chǎn)調控細則不能作為購房者不可抗力的法定理由，但不排除可以作為情勢重大變更，予以變更或者解除商品房買賣合同。如案例中的王先生，可以和賣房者約定等單位補交了社會保險，再履行購房合同，如賣房者不同意，可要求解除買房合同而不承擔違約責任。

　　吳香柱建議，在簽訂商品房買賣合同過程中，不妨如案例中的吳小姐一樣，對付款方式、不可抗力的具體表現(xiàn)形式，詳細地寫入合同中。在發(fā)生糾紛時，做到有據(jù)可依，充分保障自己的合法權益。