房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生消極影響
那些作用于短期的調(diào)控“猛藥”，長(zhǎng)期服用將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生消極影響，應(yīng)在“開藥”前和“服藥”時(shí)，認(rèn)清“藥性”和“藥效”，處理好調(diào)控政策短期性與產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展長(zhǎng)期性的關(guān)系。

　　年是房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出年，筆者簡(jiǎn)單算了算，國(guó)務(wù)院及各部委出臺(tái)的針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策就有17項(xiàng)之多。誠(chéng)然，這些調(diào)控政策的目標(biāo)都是為了遏制部分城市過快上漲的房?jī)r(jià)，是著眼于房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。

　　回顧2008年底，為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，房地產(chǎn)業(yè)成為拉動(dòng)內(nèi)需的重要陣地，針對(duì)性的刺激性政策頻頻出臺(tái)。而短短的兩年時(shí)間，部分房地產(chǎn)政策卻180度大轉(zhuǎn)彎，令人驚訝。

　　調(diào)控就好比吃藥�！笆撬幦侄尽保幙偸菚�(huì)有副作用的，只不過藥的副作用有大小、體現(xiàn)時(shí)間有長(zhǎng)短、確切性有差異。當(dāng)前調(diào)控政策在“下藥”的同時(shí)，也要在一定程度上治療前期刺激性政策所引發(fā)的副作用，但這次“用藥”的副作用，是否又需要日后“開藥”來治療呢？

　　刺激性政策引發(fā)系列副作用，也許是正�，F(xiàn)象，也許是因?yàn)榍捌趯?duì)副作用認(rèn)識(shí)不清、準(zhǔn)備不足，但不論怎樣，都提醒我們，那些作用于短期的調(diào)控“猛藥”，長(zhǎng)期服用將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生消極影響，應(yīng)在“開藥”前和“服藥”時(shí)，認(rèn)清“藥性”和“藥效”，處理好調(diào)控政策短期性與產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展長(zhǎng)期性之間的關(guān)系。

　　筆者研究發(fā)現(xiàn)，近期出臺(tái)的調(diào)控政策中，如完善住房保障體系，特別是建立針對(duì)夾心層和進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民的公共租賃住房制度，加大住房建設(shè)用地的有效供給，研究出臺(tái)住房持有環(huán)節(jié)稅收等，如同中藥“溫補(bǔ)”一樣，益于長(zhǎng)遠(yuǎn)，除了能應(yīng)急，還應(yīng)長(zhǎng)期貫徹。

　　但是，不少政策似乎更偏重于應(yīng)急性，即便對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的一些不良“癥狀”效果明顯，但長(zhǎng)期執(zhí)行將產(chǎn)生嚴(yán)重的“副作用”，應(yīng)在一段時(shí)期后予以調(diào)整，或果斷退出。

　　首先是部分城市保障性住房建設(shè)過于冒進(jìn)，尤其是公共租賃住房。不同于廉租住房針對(duì)剛性的需求和穩(wěn)定的保障范圍，公租房更具動(dòng)態(tài)性，最基礎(chǔ)的是要設(shè)計(jì)合理的輪候機(jī)制。如果建設(shè)過多、保障范圍過大，一來會(huì)增加政府財(cái)政投入，一定程度上造成公共資源的浪費(fèi)；二來在后期的運(yùn)營(yíng)、維護(hù)和管理方面也將面臨較大困難。因此，加大公租房建設(shè)力度是必要的，但應(yīng)保持在合理限度內(nèi)。

　　其次是差別化信貸政策。目前相對(duì)嚴(yán)厲的差別化信貸政策主要是為了抑制過度的投資投機(jī)需求，但卻在客觀上打擊了改善型需求，同時(shí)政府對(duì)初次購(gòu)房家庭的支持由商業(yè)銀行埋單恐怕也不合理，這種差別化信貸政策設(shè)計(jì)有些不符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律。因此，為實(shí)現(xiàn)調(diào)控任務(wù)，有些政策短期內(nèi)可以實(shí)行，但長(zhǎng)期來看，還應(yīng)進(jìn)行調(diào)整。政府應(yīng)當(dāng)在更大程度上允許商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)來調(diào)整信貸策略，同時(shí)也要為其提供必要的補(bǔ)貼和擔(dān)保，支持其對(duì)初次購(gòu)房家庭的貸款優(yōu)惠政策。

　　再其次是加大住房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)。這項(xiàng)政策旨在通過加大的住房流通時(shí)的交易成本，抑制投機(jī)炒房行為，維持市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行，這也是政策的長(zhǎng)期目標(biāo)。然而，過高的稅收卻并不利于存量住房市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展，目前即便是購(gòu)買5年內(nèi)的普通商品住房，流通環(huán)節(jié)的交易成本幾近房屋總價(jià)的10%。因此，為進(jìn)一步提高住房的有效供給，住房流通成本應(yīng)限定在較低水平，特別在住房持有環(huán)節(jié)稅收體系建立后，更應(yīng)降低流轉(zhuǎn)稅負(fù)。

　　最后說說限購(gòu)令。目前多達(dá)15個(gè)城市已經(jīng)出臺(tái)了限購(gòu)細(xì)則。限購(gòu)令本身是劑“猛藥”，對(duì)過度投機(jī)行為會(huì)起到明顯的抑制作用，但它是典型的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)行為，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中，只能在特定歷史階段實(shí)施，一定時(shí)期后應(yīng)予以退出。當(dāng)然，大多數(shù)城市也都規(guī)定了限購(gòu)令的執(zhí)行期限。

　　總之，科學(xué)地處理調(diào)控政策短期與長(zhǎng)期的關(guān)系，是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)走出動(dòng)蕩時(shí)期陰霾、步入健康發(fā)展軌跡的基礎(chǔ)。