樓市調(diào)控措施后一二線城市購房冷熱不均

“9·28”樓市調(diào)控措施推出以來，各地樓市走向如何？中國證券報記者兵分六路，深入北京、上海、廣州三個一線城市和成都、濟(jì)南、武漢三個二線城市采訪發(fā)現(xiàn)，上述六個城市樓市價格走向不一，分化明顯。

　　上海、濟(jì)南逆市上漲，兩地的高檔樓盤都較受追捧。所不同的是，上海縮量，濟(jì)南放量。廣州樓市成交量持續(xù)下滑，但市中心區(qū)豪宅樓盤的成交讓中心區(qū)均價近十周維持高位運行，并于上周創(chuàng)出22124元/平方米的新高。此前備受關(guān)注的廣鐵南站地塊，11月25日下午被廣鐵集團(tuán)以86億元拍得。樓面地價達(dá)17276元/平方米，創(chuàng)造了廣州單價新地王。近期成都限購傳言四起，在一定程度上起到了逼單的效果，市民踴躍購房，11月總成交量有可能超過10月再創(chuàng)新高。

　　北京和武漢樓市價格平走。由于12月1日起北京將啟動商品房預(yù)售資金監(jiān)管，資金鏈趨緊預(yù)期促使開發(fā)商11月加速推盤。11月1日-24日，北京獲預(yù)售許可證的項目達(dá)到43個，比10月份增長53.6%，預(yù)計11月預(yù)售項目將超過50個，創(chuàng)年內(nèi)新高。武漢樓市波瀾不驚，不少樓盤同今年上半年相比，雖然價格沒有下降，但市場整體呈現(xiàn)量跌價平的趨勢，觀望氣氛日漸濃厚。

　　北京

　　中低價樓盤蜂擁入市搶搭末班車

　　從12月1日開始，北京將啟動商品房預(yù)售資金監(jiān)管，資金鏈趨緊預(yù)期促使北京開發(fā)商11月加速推盤。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，11月1日-24日，北京獲取預(yù)售許可證的項目達(dá)到43個，比10月份增長53.6%，預(yù)計11月預(yù)售項目將超過50個，創(chuàng)年內(nèi)新高。

　　市場成交方面，11月以來，北京商品住宅期房共成交6785套，成交面積67.15萬平方米，比10月同期分別增加46.07%和28.52%；商品住宅現(xiàn)房共成交761套，成交面積10.40萬平米，比10月同期分別增加65.80%和35.42%。

　　推出“優(yōu)惠”措施試探市場

　　9·29國五條以后，樓市成交低迷，部分開發(fā)商開始選擇打折或者項目“低開”等策略試探市場。

　　相關(guān)樓盤數(shù)據(jù)顯示，11月以來，北京市商品房成交金額前20的樓盤，半數(shù)項目在打折促銷。位于朝陽北路的某樓盤最高折扣達(dá)9.5折，通州區(qū)京貿(mào)國際城均價從27000元/平方米直降至19800元/平方米，降價幅度約7000元/平方米，位于順義的阿卡笛亞莊園近期推出了直降5000元/平方米的優(yōu)惠活動。位于大興西紅門的鴻坤理想城成交均價從上月的2.4萬/平方米降到了2萬元/平方米以下。

　　亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，11月1日-20日，北京商品住宅成交均價為20468元/方平米，環(huán)比每平米上漲658元，漲幅為3.32%。從7月份開始，北京市新建商品房的開盤預(yù)售均價就開始走低，11月中旬的預(yù)售均價已經(jīng)由7月份的28000元/平方米下滑到現(xiàn)在的20000元/平方米左右，這個價位相當(dāng)于今年1月份的水平。

　　陽光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖指出，年底將至，房企進(jìn)入年度結(jié)算、沖擊業(yè)績的關(guān)鍵時期，部分企業(yè)可能加速推盤回籠資金。開發(fā)商擔(dān)心未來“錢袋”將被捂緊，達(dá)到預(yù)售條件的開發(fā)商便選擇加快開盤趕個“末班車”。這是近期北京中低價位樓盤頻繁入市的主要原因。

　　中原地產(chǎn)分析師張大偉也表示，商品房預(yù)售資金�？顚Ｓ脤﹂_發(fā)商影響很直接。一般而言，開發(fā)商都會同時在一個或者多個城市開發(fā)多個項目，如果資金被鎖定將使得開發(fā)商很難閃轉(zhuǎn)騰挪，資金鏈斷裂風(fēng)險明顯加大。如果預(yù)售資金監(jiān)管政策嚴(yán)格執(zhí)行，將會推動開發(fā)商加快現(xiàn)有項目的開發(fā)，增加市場供應(yīng)。

　　12月將步入淡季

　　亞豪機(jī)構(gòu)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，截至11月24日，北京預(yù)計12月開盤的項目為20個，其中超過半數(shù)項目未確定價格。受政策、市場以及季節(jié)因素的共同影響，12月開發(fā)商的計劃推盤量有限。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，12月份是市場供應(yīng)的淡季，大部分工程因為天氣的原因已經(jīng)進(jìn)入冬歇。這使得市場供應(yīng)進(jìn)入低谷，而12月預(yù)計開盤的項目大部分為大型房企的項目。

　　統(tǒng)計顯示，12月北京市計劃開盤項目有20個，其中純新盤6個，包括綠地新都會·國際花都、賓仕國際、波普工社等，老項目后期則包括中糧萬科·長陽半島、世嘉光織苑、華業(yè)東方玫瑰、香江別墅等，其中11個有報價項目的開盤均價為22317元/平方米。

　　20個計劃推盤項目中，位于城六區(qū)的有8個，占總量的四成；11月中上旬城六區(qū)項目的開盤量僅占22.22%。12月擬開盤的8個城六區(qū)項目又全部為老項目后期，且距離上次推盤基本已時隔半年以上，比如星河城、中信城在2010年甚至沒有推盤記錄。

　　上海

　　豪宅逆市上漲

　　通宵排隊買房再現(xiàn)滬上樓市！在通脹等多種因素的影響下，上海樓市依然出現(xiàn)了購房者排隊買房的場景，甚至連不少高價房也呈現(xiàn)“一房難求”的局面。

　　“9·28”調(diào)控進(jìn)入到第二個月，上海樓市成交量在調(diào)控的影響下大幅萎縮，但縱觀各項目的報價，依舊沒有絲毫松動的趨勢，多數(shù)項目還逆市漲價。

　　觀望中“漲價”

　　上周上海房價不跌反大漲，回到23000元/平的高位。據(jù)統(tǒng)計，上周上海商品住宅成交均價為23011元/平方米，環(huán)比前周大漲9.8%。

　　上海樓市的優(yōu)惠促銷逐漸退出，上海近50個在售樓盤，僅1個報價微跌。據(jù)網(wǎng)易地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，一個月內(nèi)，報價上漲的20個項目中，多個項目漲幅仍比較驚人，有5個樓盤報價比上個月漲價超過10%。

　　漲幅榜排名第一的項目是位于嘉定的底特律財富天地，該項目10月份的報價為11500元/平，但11月份的報價已達(dá)13500元/平方米，上浮2000元/平方米，漲幅高達(dá)17.39%。

　　目前，上海樓盤項目選擇了保持現(xiàn)狀繼續(xù)觀望。在一定程度上反映了經(jīng)過上一輪調(diào)控，開發(fā)商應(yīng)對政策更為小心謹(jǐn)慎。另一方面，臨近年底，各大公司的銷售任務(wù)基本完成，不需要過多地調(diào)整自己的推盤節(jié)奏和計劃。

　　位于上海閘北慧芝湖三期在開盤當(dāng)日，購房者從早上9點起進(jìn)場到晚上6點結(jié)束，整整9個小時，部分購房者深夜排隊，當(dāng)日成交420套，占推出房源總數(shù)的近六成。

　　供應(yīng)量繼續(xù)萎縮

　　“限購令”似乎對樓市影響有限，上海豪宅成交不斷刷新紀(jì)錄，單價5萬元以上豪宅成交量已連續(xù)5個月保持迅猛增長。分析人士稱，更多的人在“限購令”出臺后選擇了豪宅作為資產(chǎn)保值的避風(fēng)港。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月15日，10月滬上豪宅共計成交339套，環(huán)比增加58.6%，銷售總面積75855平方米，環(huán)比增加高達(dá)80%，銷售額也達(dá)到96.74億元。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高端物業(yè)的逆市熱銷，主要原因是“限購令”后，有改善需求的客戶因為只能再買一套房子，買房時更為謹(jǐn)慎，購房需求也趨于大戶型，以求一步到位。而豪宅類產(chǎn)品一般都占據(jù)城市的稀缺資源，具有保值功能和增值空間。此外，在強(qiáng)烈的通脹預(yù)期之下，房產(chǎn)仍然被視比較安全的投資領(lǐng)域，擁有稀缺資源的高端住宅往往成為對沖貨幣資產(chǎn)貶值的選擇。

　　值得一提的是，據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，上周上海商品住宅新增供應(yīng)面積為14.1萬平方米，環(huán)比前周的34.3萬平大幅萎縮59%。這更加導(dǎo)致樓盤“緊缺”，供應(yīng)不足成為制約成交量的一個重要因素。