北京住宅產(chǎn)業(yè)化獎(jiǎng)勵(lì)政策首落實(shí)

“打造產(chǎn)業(yè)化住宅，開(kāi)發(fā)商其實(shí)是虧本的，我們只是在履行社會(huì)責(zé)任�！痹诮张e行的中糧萬(wàn)科·長(zhǎng)陽(yáng)半島奠基儀式上，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。隨著這一項(xiàng)目的開(kāi)工，北京市在全國(guó)范圍內(nèi)率先實(shí)施的對(duì)以住宅產(chǎn)業(yè)化方式蓋房實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)的政策，將首次落到實(shí)處。

　　獎(jiǎng)勵(lì)政策終覓“下家”

　　為了鼓勵(lì)和有效推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，今年3月，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)本市住宅產(chǎn)業(yè)化的指導(dǎo)意見(jiàn)》，開(kāi)發(fā)單位申請(qǐng)采用產(chǎn)業(yè)化建造方式，將在原規(guī)劃的建筑面積基礎(chǔ)上，獎(jiǎng)勵(lì)一定數(shù)量的建筑面積，獎(jiǎng)勵(lì)面積總和不超過(guò)實(shí)施產(chǎn)業(yè)化的各單體規(guī)劃建筑面積之和的3%。

　　盡管業(yè)內(nèi)千呼萬(wàn)喚，獎(jiǎng)勵(lì)政策也使有識(shí)之士歡欣鼓舞，但是“花落誰(shuí)家”卻成為現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，直至政策出臺(tái)7、8個(gè)月后，才終于覓到“下家”。此次長(zhǎng)陽(yáng)半島的4棟9層小樓，將成為享受此項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)政策的首個(gè)項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)人士表示，其中主要原因在于，截至目前，北京全市只有兩個(gè)項(xiàng)目采用了住宅產(chǎn)業(yè)化方式，幾乎沒(méi)有市場(chǎng)可言。

　　對(duì)此，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)透露，明年計(jì)劃采用住宅產(chǎn)業(yè)化的方式建造100萬(wàn)平方米的政策房。2012年、2013年，全市產(chǎn)業(yè)化住宅項(xiàng)目在住宅項(xiàng)目中的占比將分別達(dá)到7%和10%。

　　而據(jù)曾經(jīng)參與過(guò)北京市首個(gè)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目的專(zhuān)家透露，住宅產(chǎn)業(yè)化每平方米的造價(jià)要比傳統(tǒng)建造方式高出300元左右，成本問(wèn)題制約了住宅產(chǎn)業(yè)化的推廣。

　　開(kāi)發(fā)商喊虧專(zhuān)家算賬有賺

北京住宅產(chǎn)業(yè)化獎(jiǎng)勵(lì)政策首落實(shí)

那么，給予面積獎(jiǎng)勵(lì)，能不能彌補(bǔ)增加的成本，對(duì)開(kāi)發(fā)商形成吸引力，從而促使更多項(xiàng)目采用產(chǎn)業(yè)化方式，進(jìn)而與獎(jiǎng)勵(lì)政策之間形成良性互動(dòng)？

　　前述長(zhǎng)陽(yáng)半島有關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示，項(xiàng)目是虧本的。但是，多位專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)人士卻認(rèn)為，以目前的獎(jiǎng)勵(lì)政策計(jì)算，開(kāi)發(fā)商不僅不虧本，還能有一定的盈余。

　　據(jù)計(jì)算，該項(xiàng)目面積接近5萬(wàn)平方米，建筑安裝成本約為每平方米2000元，因此，該項(xiàng)目的整體造價(jià)約為1億元。而使用住宅產(chǎn)業(yè)化的建造方法，每平方米建筑安裝成本為2300元，5萬(wàn)平方米項(xiàng)目造價(jià)就達(dá)到了1.15億元，相當(dāng)于增加了1500萬(wàn)元的建筑安裝成本。

　　同樣以5萬(wàn)平方米的項(xiàng)目為例，政府的獎(jiǎng)勵(lì)面積達(dá)到1500平方米。“簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是這塊兒地原來(lái)只能建8層，現(xiàn)在可以建9層了，多出來(lái)的一層就算是政府獎(jiǎng)勵(lì)的面積�；蛘呤潜緛�(lái)建5個(gè)樓棟，現(xiàn)在可以建6個(gè)了。”一名業(yè)內(nèi)專(zhuān)家解釋。據(jù)測(cè)算，1500平方米住宅的建筑安裝費(fèi)用為345萬(wàn)元。

　　按照《指導(dǎo)意見(jiàn)》，對(duì)于獎(jiǎng)勵(lì)部分的建筑面積，開(kāi)發(fā)商要按照政府審定的樓面毛地價(jià)，繳納土地價(jià)款。據(jù)國(guó)土局和萬(wàn)科集團(tuán)測(cè)算，獎(jiǎng)勵(lì)部分每平方米繳納的土地價(jià)款為200元至300元。如以300元測(cè)算，獎(jiǎng)勵(lì)部分的土地價(jià)款為45萬(wàn)元。

　　筆者同時(shí)從萬(wàn)科集團(tuán)了解到，此前，萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島上一期板樓的成交均價(jià)為每平方米1.67萬(wàn)元，而本期開(kāi)盤(pán)價(jià)格預(yù)計(jì)為每平方米1.7萬(wàn)元左右。以1.7萬(wàn)元計(jì)算，政府獎(jiǎng)勵(lì)的1500平方米將能創(chuàng)造2505萬(wàn)元的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

　　“每平方米增加300元，再加上新增加的1500平方米的建筑面積和土地價(jià)款的成本，等于增加1890萬(wàn)元成本；減去這些成本，1500平方米獎(jiǎng)勵(lì)面積還能創(chuàng)造645萬(wàn)元的盈利。這項(xiàng)政策還是很有吸引力的�！睂�(zhuān)家說(shuō)。

　　此外，住宅產(chǎn)業(yè)化還可以縮短30%的工期，節(jié)省60%-70%的水資源、20%的建材，隨著量產(chǎn)化的推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)化住宅和非產(chǎn)業(yè)化住宅二者的建筑安裝成本相差得會(huì)越來(lái)越少。