社科院：房地產(chǎn)市場調(diào)控的十大挑戰(zhàn)
“購房者趨于觀望，租房者承壓日重，租購兩難窘境乍現(xiàn)”，國家重大社科基金階段性成果——《中國住房發(fā)展報告(2010—2011)》如此描述當(dāng)前中國住房消費(fèi)情況。報告認(rèn)為，2010年以后，房價上漲預(yù)期總體弱化，大部分人持幣觀望，轉(zhuǎn)入租賃市場；部分中介因?yàn)榉课葙I賣生意下降，從房主處收租房子做“二房東”；大規(guī)模拆遷等都是推高房租的因素。高價購買住房導(dǎo)致出租成本增加以及政府缺乏租金管理，是推高房租更為根本的原因。住房消費(fèi)出現(xiàn)“買不起”兼“租不起”的困境。

　　12月8日，由中國社會科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所、社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合主辦的“2011年《住房綠皮書》發(fā)布暨2010—2011年住房形勢與政策研討會”在京舉行。會議研討了中國住房發(fā)展面臨的現(xiàn)實(shí)問題和重大挑戰(zhàn)，分析了2009—2010年中國住房及相關(guān)市場走勢，預(yù)測了2010—2011年中國住房發(fā)展趨勢，正式對外發(fā)布了由中國社會科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所、城市與競爭力研究中心完成的國家重大社科基金階段性成果：住房綠皮書《中國住房發(fā)展報告(2010—2011)》。

　　未來房價走勢，像天氣預(yù)報難以預(yù)測

　　“穩(wěn)中有降”是對未來房價比較肯定的判斷。但中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的主體涉及開發(fā)商、消費(fèi)者、投資者、商業(yè)銀行、地方政府，而且還涉及中央政府和地方政府事權(quán)和財(cái)權(quán)等等，加上通脹的壓力、股票市場的低迷，都是房價變化的潛在因素，“對房價的預(yù)測跟預(yù)報天氣一樣，很難�！睂Υ�，國家統(tǒng)計(jì)局投資司趙培亞表示贊同。她認(rèn)為，房地產(chǎn)投資雖然現(xiàn)在受到了調(diào)控政策的抑制，但潛在的動力很大，一旦放緩就會釋放。

　　現(xiàn)在社會上的錢和老百姓的錢處于貶值的情況下，有投資的沖動，農(nóng)民工市民化轉(zhuǎn)化的過程中，農(nóng)民工如果“變”市民首先要安居就業(yè)，未來大中城市的住房需求可能會更大。制度性需求受到調(diào)控政策的影響也被抑制住了。2011年國家繼續(xù)嚴(yán)厲執(zhí)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，但是一旦調(diào)控政策出現(xiàn)不力，當(dāng)房地產(chǎn)價回落到一定情況下，出現(xiàn)風(fēng)吹草動，將難以控制。

　　針對大多數(shù)人買不起房但是房子卻賣得非常好的奇怪現(xiàn)象，中國社會科學(xué)院金融研究所房地產(chǎn)金融研究中心主任尹中立認(rèn)為，其秘密就在于灰色收入，政府希望通過差別的信貸政策企圖控制這種購買力，結(jié)果是一次性付款的比例空前增加。尹中立介紹說，灰色收入主要表現(xiàn)在兩個領(lǐng)域，一是流通領(lǐng)域的商業(yè)回扣，這是中國流通領(lǐng)域的潛規(guī)則。這里面的收入就和流通總量，簡單來說跟GDP的總量是成正比的。但更重要的是，還有一個固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域存在著普遍的、高比例的商業(yè)回扣。

　　制度缺陷是引發(fā)市場失衡的深層原因

　　根據(jù)中國人民銀行的有關(guān)調(diào)查，居民認(rèn)為房價“過高，難以接受”。市場過熱引來了最嚴(yán)厲的調(diào)控，但調(diào)控面臨重重挑戰(zhàn)和阻力。報告分析指出，房地產(chǎn)調(diào)控主要問題有：市場與政府調(diào)控政策形成角力狀態(tài)，政府出臺的政策，市場很快能找到規(guī)避方式，如此循環(huán)，調(diào)控效果不明顯，不具有持續(xù)性；政府的住房消費(fèi)政策朝令夕改，缺乏穩(wěn)定性，造成市場預(yù)期不明，催生投機(jī)行為；政府長期以來提倡“促進(jìn)住房消費(fèi)”，在福利分房制度已終結(jié)多年、住房問題比較突出的現(xiàn)在已不合時宜，但決策者“促進(jìn)住房消費(fèi)”的思維尚未打破；房價上漲長期預(yù)期不變，給調(diào)控帶來難度。

　　綠皮書主編倪鵬飛總結(jié)了中國房地產(chǎn)市場調(diào)控面臨的十大挑戰(zhàn)。他認(rèn)為，制度缺陷導(dǎo)致包括中央政府在內(nèi)的主體沖動，是引發(fā)市場失衡最深層的原因。國家刺激經(jīng)濟(jì)增長的沖動、地方政府炒賣土地沖動、金融體系信貸沖動、開發(fā)企業(yè)全體建房沖動、購房者投機(jī)投資沖動等等，導(dǎo)致了方方面面的失衡。在房地產(chǎn)市場的供求方面，投資和投機(jī)擠占消費(fèi)，房地產(chǎn)市場總是需求大于供給，開發(fā)商坐地起價，毛利潤達(dá)50%以上；但中低檔住房甚至包括保障性住房的比例與需求相比，根本無法滿足居民居住需求。

　　發(fā)展住宅合作經(jīng)濟(jì)或是出路

　　為解決城市老百姓的住房問題，政府提出，要加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快投資改造發(fā)展公共租賃住房，增加中低收入居民的住房供給，加強(qiáng)住房監(jiān)管，規(guī)范住房秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)有序健康發(fā)展。但如何不折不扣地執(zhí)行上述政策？資金來源如何保證？能多大程度上解決問題？是與會者普遍的疑問�！艾F(xiàn)在的制度設(shè)計(jì)里缺乏對‘夾心層’的制度設(shè)計(jì)，保障房他們不夠資格，商品房又買不起，租房又遭遇高房租，如何解決？”中國土地學(xué)會副會長黃小虎不無擔(dān)憂地說，房地產(chǎn)發(fā)展的思路要從根本上進(jìn)行調(diào)整。

　　事實(shí)上，20世紀(jì)80年代末90年代初，我國曾經(jīng)大力提倡合作建房，出臺過《城鎮(zhèn)住房合作管理辦法》，但1998年房改以后，這一做法悄無聲息地消失了�，F(xiàn)在的制度設(shè)計(jì)要么是完全市場化的，要么是完全保障性的。

　　黃小虎認(rèn)為，籠統(tǒng)地增加廉租房或是保障房的供應(yīng)解決不了夾心層的問題，針對夾心層的制度設(shè)計(jì)才是根本之道。他說，應(yīng)發(fā)展住宅合作經(jīng)濟(jì)，這在國際上已經(jīng)有了200多年歷史，有成熟的管理模式和經(jīng)驗(yàn)可供借鑒。瑞典的住宅合作社的建房資金三分之一由財(cái)政支持、三分之一由社員集資、三分之一由銀行信貸支持。住宅合作社是法人，同時又是政府提供保障的對象，可以徹底打破開發(fā)商壟斷。

　　“我們的政府目前還達(dá)不到這種實(shí)力�！秉S小虎表示，但即使沒有財(cái)政支持、沒有信貸優(yōu)惠，只要沒有開發(fā)商利潤，就可以把房價控制在成本的區(qū)間。他認(rèn)為，開發(fā)商只是中介服務(wù)，其收入應(yīng)該是勞務(wù)收入，但現(xiàn)在開發(fā)商借錢蓋房子，不是向債權(quán)人支付利息，反而賺取利潤，這已經(jīng)不是真實(shí)的利益關(guān)系，是不合理的。