房地產(chǎn)行業(yè)2011年房?jī)r(jià)展望
據(jù)報(bào)道,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1-11月,全國(guó)商品房銷售額為4.23萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)17.48%,接近去年全年4.4萬(wàn)億元的銷售水平。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)并結(jié)合目前銷售形勢(shì)推算,今年全國(guó)商品房銷售額再創(chuàng)歷史新高,有望突破5萬(wàn)億元。

　　點(diǎn)評(píng):

　　我們結(jié)合今年的銷售情況,對(duì)2011年房?jī)r(jià)進(jìn)行展望。

　　一、2011年:房?jī)r(jià)略有下降

　　(一)供需面

　　從供給面來(lái)看,目前市場(chǎng)上的開發(fā)商加大了供給的力度,由于資金回籠的需要以及政策方面的限制,捂盤的情況有所減少,根據(jù)我們對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)的分析,明年主要城市的商品房相對(duì)今年年末來(lái)講,都會(huì)加大供給。

　　需求方面,目前由于二套房首付比例、貸款利率以及公積金二套房貸款的限制,如北京市二套房公積金貸款只能貸給首套人均面積低于28.81平的家庭,這些諸多的限制使得改善型需求被壓抑。同時(shí)值得注意的是,目前一二線城市的新房低總價(jià)、小戶型的越來(lái)越少,以北京為例,首套剛需多選擇在150萬(wàn)以下的房屋,而新房里面滿足他們要求的房子都集中在郊區(qū),相比郊區(qū)的新房,這些首套剛需還可以選擇市區(qū)內(nèi)小的二手房作為替代。本年的政策推出之后,使得新房特別是大面積的新房全款比例大大提高,被用作投機(jī)或者投資保值的目的。總體來(lái)看,需求還是被抑制住了。

　　在供給增加,需求受到抑制,房?jī)r(jià)高企的情況下,房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力不足,下跌或不漲的可能性進(jìn)一步加大。

　　(二)M2、調(diào)控與房?jī)r(jià)

　　從M2與房?jī)r(jià)關(guān)系可以看出,上海市對(duì)調(diào)控反應(yīng)比較明顯。當(dāng)沒有調(diào)控的時(shí)候,上海市房?jī)r(jià)與M2基本上是同步上漲,有調(diào)控之后,從08、09年的情況看,是房?jī)r(jià)下跌。今年4月份政策推出后,上海市房?jī)r(jià)沖高的態(tài)勢(shì)回落,房?jī)r(jià)上漲有所停滯。

　　我們認(rèn)為,對(duì)一線城市和沿海二線城市而言,調(diào)控的作用將大于M2的作用,2011年,這些城市的房?jī)r(jià)將下跌。

　　而對(duì)于西安這樣的城市而言,從M2和上次調(diào)控的關(guān)系可以看出,房?jī)r(jià)與政策關(guān)系不大、與M2關(guān)系較大,由于明年M2仍將上漲,所以我們認(rèn)為,內(nèi)陸二線城市以及三線城市價(jià)格比較平穩(wěn)甚至可能微漲。

　　綜合一二三線城市的情況,我們認(rèn)為房?jī)r(jià)總體來(lái)看,會(huì)有所下降。

　　(三)開發(fā)商資金面

　　2007年9月27日,中國(guó)人民銀行下達(dá)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》,根據(jù)通知,第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。這是07年房地產(chǎn)調(diào)控的重大政策,在此之后大約15個(gè)月左右即08年末,開發(fā)商的資金最緊張(賬面上貨幣資金最少)。而這次,如果以今年4月份的調(diào)控為起點(diǎn),那么后推15個(gè)月,房地產(chǎn)開發(fā)商資金最緊張的時(shí)間可能會(huì)出現(xiàn)在明年7月份左右,而根據(jù)上次調(diào)控房?jī)r(jià)跟開發(fā)商資金面的關(guān)系,房?jī)r(jià)到達(dá)低谷是開發(fā)商資金最緊張的4-5個(gè)月左右,所以據(jù)此推測(cè),房?jī)r(jià)到達(dá)低谷是明年11月份左右。

　　二、從房?jī)r(jià)到房地產(chǎn)股票:房地產(chǎn)股票先“否極”,后“泰來(lái)”

　　股價(jià)先于房?jī)r(jià),上次調(diào)控的時(shí)候,房?jī)r(jià)調(diào)控初見效果,股價(jià)跌入谷底,房?jī)r(jià)跌入谷底之前,股價(jià)已經(jīng)上漲。上次房地產(chǎn)價(jià)格是09年2、3月份跌股谷底,而大盤以及房地產(chǎn)板塊在08年10月份左右觸底反彈,股價(jià)先于房?jī)r(jià)4-5個(gè)月。

　　根據(jù)我們前面的預(yù)測(cè),房?jī)r(jià)下跌到低谷的時(shí)間在2011年11月份,那么根據(jù)08年、09年房?jī)r(jià)下跌的情況,我們前推4-5個(gè)月,就是股價(jià)觸底反彈的時(shí)候,即6-7月份,再考慮到由于上次調(diào)控的經(jīng)驗(yàn),市場(chǎng)對(duì)反彈可能早就有預(yù)期,所以房地產(chǎn)板塊將會(huì)提前反彈,反彈在二季度就會(huì)出現(xiàn)。2011年全年,房地產(chǎn)板塊相對(duì)大盤,將會(huì)前低后高,房地產(chǎn)板塊相對(duì)大盤將會(huì)走出“√”型的走勢(shì)。以上的分析沒有考慮房產(chǎn)稅的情況,如果考慮到房產(chǎn)稅,則什么時(shí)候房產(chǎn)稅細(xì)則或試點(diǎn)確定,什么時(shí)候就是否極泰來(lái)的時(shí)刻。

　　因此從12月8日開始,展望2011年全年,我們將四季度投資策略的“中性”評(píng)級(jí)上調(diào)為“增持”的評(píng)級(jí)。我們認(rèn)為房地產(chǎn)板塊將會(huì)經(jīng)歷否極泰來(lái)的階段,最終將會(huì)領(lǐng)漲大盤。