嚴(yán)防二三線地產(chǎn)熱催生房產(chǎn)泡沫
11月初以來(lái)，為深入了解和直觀展現(xiàn)我國(guó)二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，中國(guó)證券報(bào)記者兵分多路，相繼走訪和調(diào)研了天津、合肥、貴陽(yáng)、武漢、佛山、東莞、惠州等7座城市。

　　近幾年來(lái)，這些城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化進(jìn)展迅速，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和購(gòu)房需求均十分火熱。由于房?jī)r(jià)漲幅并不十分顯著，二三線城市受調(diào)控的影響較為有限。不過(guò)，隨著開(kāi)發(fā)商大規(guī)模介入，這些城市也開(kāi)始誕生地王，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家提醒，須警惕二三線地產(chǎn)熱催生新一輪泡沫。

　　在中國(guó)城市化進(jìn)程中，二三線城市無(wú)疑扮演重要的角色。這些城市一方面要熔融區(qū)域中心城市的商機(jī)輻射，并引進(jìn)成熟的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念與經(jīng)營(yíng)模式；另一方面，要往下游滲透并推動(dòng)小城鎮(zhèn)建設(shè)，兼顧城市開(kāi)發(fā)與土地利用的利益平衡。

　　目前，二、三線城市正面臨快速的城市化、工業(yè)化進(jìn)程，成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年中國(guó)城市化率46%，并且每年以1%至1.5%的速度遞增，每年有2000萬(wàn)左右的農(nóng)村居民、農(nóng)民變成城鎮(zhèn)居民，相當(dāng)于每年要造一座上海這樣的大城市來(lái)吸收這些城鎮(zhèn)化人口。

　　與一線城市拿地成本日益高昂相比，二三線城市的土地成本可控，開(kāi)發(fā)難度相對(duì)較小，因此，一些房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)入二三線城市發(fā)展，不失為一種正確的策略。而對(duì)于二三線城市來(lái)講，也確實(shí)需要招商引資，發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施，改善市容市貌，提升居住條件。

　　近年來(lái)，萬(wàn)科、保利、金地、恒大、綠地、龍湖等大型房企相繼擴(kuò)大二三線城市的土地儲(chǔ)備和開(kāi)發(fā)規(guī)模，進(jìn)而引發(fā)了二三線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱潮，有力帶動(dòng)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展。但與此同時(shí)，武漢等地的優(yōu)質(zhì)地塊也開(kāi)始受開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶?zhuān)貎r(jià)也迭創(chuàng)新高。這需要引起監(jiān)管部門(mén)和投資機(jī)構(gòu)的警惕。

　　專(zhuān)家指出，二三線城市擁有國(guó)家區(qū)域發(fā)展政策的支撐，同時(shí)也是區(qū)域中心城市，但這并沒(méi)改變這些城市內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)，支撐最終住房需求的主力仍是本地居民，部分二三線城市的經(jīng)濟(jì)缺乏足夠競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)支撐，居民人均收入水平也相對(duì)較低，地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲可能超出了住房剛性需求的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力。而在這種情況下，如果大量投資性開(kāi)發(fā)和購(gòu)房資金涌入，則最終會(huì)形成投資泡沫。

　　在調(diào)研中，我們也看到一些二三線城市的新區(qū)，土地有效開(kāi)發(fā)程度不足，很多新城只有住宅沒(méi)有配套服務(wù)及產(chǎn)業(yè)，白天是空城晚上是睡城，入住率極低。當(dāng)這些投資性購(gòu)房意圖獲利回吐時(shí)，缺乏剛性需求接盤(pán)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)面臨泡沫破裂的窘境。

　　今年以來(lái)，二三線城市房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，另一大重要因素是調(diào)控政策的地區(qū)差異所帶來(lái)的“價(jià)值洼地”效應(yīng)。作為二三線城市樓市的主要推動(dòng)者，地方政府應(yīng)對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)熱保持冷靜和清醒，及時(shí)控制土地開(kāi)發(fā)的規(guī)模和進(jìn)度，提升經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量，提高城鎮(zhèn)居民的收入，維持當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的均衡發(fā)展。