限購(gòu)調(diào)控政策下一線城市出路在哪
臨近年終，圍繞樓市近8個(gè)月的調(diào)控政策，依然是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注度最高的熱詞。

　　如今，北京的限購(gòu)調(diào)控政策已經(jīng)實(shí)行近8個(gè)月，同為一線城市的上海、廣州、深圳，其限購(gòu)政策也執(zhí)行了近3個(gè)月。而記者從三地的官方以及中介統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)了解到，盡管在號(hào)稱“史上最嚴(yán)格調(diào)控政策”的影響下，一線城市的市場(chǎng)成交量均有所下降，但房?jī)r(jià)卻仍舊難以撼動(dòng)。

　　量跌價(jià)未跌

　　在今年數(shù)輪嚴(yán)苛的限購(gòu)、限貸調(diào)控政策影響下，雖然一線城市的銷售量銳減，均處于量跌價(jià)滯局面，但縱觀全年樓市，房?jī)r(jià)還在延續(xù)不同程度的上漲勢(shì)頭。

　　北京市統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1至11月，全市銷售商品房1375.5萬平方米，同比下降31.1%。其中銷售商品住宅998.8萬平方米，下降38.7%。

　　與此同時(shí)，11月份北京樓市與全國(guó)一樣出現(xiàn)價(jià)格上楊的局面，漲幅高于全國(guó)平均水平。11月北京房屋銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%、同比上漲9.1%，高出全國(guó)平均水平1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，純商品住宅上漲15.8%；經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房上漲1.9%。在二手房方面，北京市二手住宅交易價(jià)格同比上漲3.9%，環(huán)比上漲0.4%，漲幅擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)，二手住宅交易價(jià)格從9月份開始連續(xù)三個(gè)月上漲。

　　與北京相似，上海、廣州也陷入了量跌價(jià)未跌的怪圈。

　　中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)(微博)的數(shù)據(jù)顯示，截至12月13日，今年上海新增住宅供應(yīng)大跌三成，成交量同比下降一半，與此同時(shí)，上海新房?jī)r(jià)格已經(jīng)達(dá)到22040元/平方米的歷史新高，同比漲幅高達(dá)38.9%。

　　廣州房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)也表明，廣州市一手樓盤成交面積為626015平方米，成交套數(shù)5414套，比限購(gòu)令前大幅下滑超過7成。而在價(jià)格方面，廣州市中心區(qū)域均價(jià)高達(dá)20566元/平方米，與限購(gòu)令前一月相比，還小幅上漲了2.90%。

　　規(guī)避限購(gòu)令

　　在龐博國(guó)際地產(chǎn)綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事劉東(微博)眼里，支撐一線城市在調(diào)控期間房?jī)r(jià)不跌的有兩大剛需群體：一是龐大的未首次購(gòu)房或需要換房的“硬剛需”；二是擁有可投資資金、需要保值投資的“軟剛需”。

　　而在一線城市，后者的總體需求量不容小覷。今年5月初，在被稱為“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”出臺(tái)和北京實(shí)行限購(gòu)后不久，位于北京四環(huán)內(nèi)的某項(xiàng)目以每平方米逾3萬元的價(jià)格入市，一周時(shí)間銷售了80%，且大部分為一次性付款。

　　除了采取一次性付款手段規(guī)避限購(gòu)政策，假離婚、一次性補(bǔ)交社保等方式也使限購(gòu)政策在一定程度上失效。

　　在一個(gè)北京大興區(qū)的在售樓盤，銷售人員小宋告訴記者，自己剛剛買出的一套房就是一對(duì)夫妻假離婚后購(gòu)買的三套房。

　　一位代理行的業(yè)內(nèi)人士亦表示，通用的辦法還有借用父母和子女甚至親友的名義進(jìn)行貸款買房。

　　而針對(duì)非本地戶口，因?yàn)闊o法提供在京一年以上納稅證明或社保證明無法辦理房貸的情況，這位業(yè)內(nèi)人士表示，只要能想辦法找到一些社保中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和勞務(wù)派遣公司，甚至在一些中介機(jī)構(gòu)，這些社保、納稅證明都可以通過一些方式補(bǔ)交, “順利的一兩千，復(fù)雜一點(diǎn)一兩萬，是能找到辦法把社保等證明辦好的”。

　　此外，為了規(guī)避限購(gòu)政策，一線城市的投資需求也逐步向外轉(zhuǎn)移。

　　以廣州為例，廣州限購(gòu)令實(shí)施范圍為市轄十區(qū)，不包括增城、從化，這使得這些郊區(qū)板塊成為此次調(diào)控的受益者。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前增城、從化的在售樓盤共有38個(gè)，洋房產(chǎn)品均價(jià)大約在5000元/平方米至7000元/平方米，僅為廣州市區(qū)樓價(jià)的1/3。不少在售樓盤都借政策利好大力宣傳其低價(jià)、不限購(gòu)的投資潛力。

　　增城碧桂園豪園的銷售人員介紹，近段時(shí)間，該盤客流量大增，來自廣州區(qū)域的客戶比例占了40%以上。

　　據(jù)中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜介紹，限購(gòu)令出臺(tái)后，增城、從化的成交量大約上升了20%~30%，

　　“廣州實(shí)行限購(gòu)令后，大量的剛性和投資需求從市區(qū)外逃，給從化、增城這兩個(gè)郊區(qū)板塊帶來了一波逆市行情，成交量和價(jià)格的上升勢(shì)頭都很明顯。”廣州經(jīng)緯行研究中心經(jīng)理朱欣苑說。

　　對(duì)此，劉東表示，事實(shí)上，不能單方面依靠抑制需求的限購(gòu)方式來調(diào)控樓市，如果不能從根本上解決樓市的供需不均衡問題，最終還是難逃愈調(diào)愈漲的怪圈。