保障房建設(shè)真的“就差錢”嗎？

　2010年，保障房政策在近十年來(lái)首度被提上國(guó)家戰(zhàn)略高度，無(wú)論中央還是地方，各級(jí)政府負(fù)責(zé)人均強(qiáng)調(diào)著力推進(jìn)保障房建設(shè)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2010年1-9月，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造開(kāi)工520萬(wàn)套，占年度計(jì)劃580萬(wàn)套的90%，截至目前，這部分保障房已經(jīng)建成370萬(wàn)套。一般住房需要一年左右的建設(shè)周期，可以預(yù)見(jiàn)，2011年保障房將大量落成。

　　更令人樂(lè)觀的消息還在后面。2010年12月26日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶做客中央人民廣播電臺(tái)時(shí)表示，2011年保障房將開(kāi)工1000萬(wàn)套，這也包括公租房、廉租房和棚戶區(qū)改造。據(jù)悉，僅公租房一項(xiàng)，2011年全國(guó)計(jì)劃開(kāi)工400萬(wàn)套。

　　這絕對(duì)是老百姓望眼欲穿的一份大禮單。

　　建保障房真的“缺錢”嗎？

　　有資料顯示，2009年全國(guó)住宅竣工面積5.96億平方米，經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積占比僅為6%，從2000年的26%下降了20個(gè)百分點(diǎn)；2009年房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)投資2.56萬(wàn)億，而經(jīng)濟(jì)適用房投資僅為1139億，占比為4.4%，由2000年的16%下降了近12個(gè)百分點(diǎn)�？傮w上看，保障性住房建設(shè)在2000年前后達(dá)到高峰后，近十年來(lái)持續(xù)萎縮。

　　不過(guò)，這一局面正在醞釀巨變。在近日召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，中央提出“逐步形成符合國(guó)情的保障性住房體系和商品房體系”。分析人士指出，這一提法在中央文件中屬于首次出現(xiàn)，分量很重，它暗含著我國(guó)住房體系的發(fā)展和改革方向。

　　“保障房和商品房是此消彼長(zhǎng)的關(guān)系，近十年來(lái)由于保障房建設(shè)的缺失，很大程度上推動(dòng)了房?jī)r(jià)飛漲，以致中國(guó)經(jīng)濟(jì)被房地產(chǎn)所綁架，如果結(jié)構(gòu)再不調(diào)整，下一個(gè)30年中國(guó)如何發(fā)展？民生如何保障？”信達(dá)證券地產(chǎn)分析師張冬峰表示。

　　目前來(lái)看，我國(guó)的保障房數(shù)量仍然遠(yuǎn)不敷眾，尤其是公租房建設(shè)尚未給夾心層帶來(lái)太多實(shí)惠。

　　對(duì)此，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)表示，由于住房?jī)r(jià)值大，廉租房、公租房建設(shè)都需要大量的啟動(dòng)資金。

　　資金匱乏誠(chéng)然是保障房建設(shè)中的一道難題，但這并非難以解決的“國(guó)際性難題”。

　　國(guó)家審計(jì)署的一紙通告發(fā)人深省。2010年11月17日，據(jù)國(guó)家審計(jì)署公布，按規(guī)定，各地從土地出讓凈收益中提取廉租住房保障資金的比例不得低于10%，但北京、上海、重慶、成都等22個(gè)城市從土地出讓凈收益中提取廉租住房保障資金的比例未達(dá)到上述要求。2007年—2009年，這些城市共計(jì)少提取146.23億元。

　　對(duì)于資金捉襟見(jiàn)肘的保障房建設(shè)而言，這顯然是一筆巨款。

　　在保障房資金的開(kāi)源上，2010年大力推進(jìn)的“北京模式”對(duì)多省市或許是個(gè)借鑒。2010年北京在多宗地塊尤其是一些地段較好的地塊出讓中，都配建了一定的保障房，以此來(lái)借助社會(huì)資金的力量建設(shè)保障房。

　　事實(shí)證明，這些地塊仍然是搶手貨，比如2010年3月15日中信地產(chǎn)以52.4億元奪得的地王大興區(qū)亦莊住宅及商業(yè)項(xiàng)目(X1-1B)地塊中，就含有大量的保障房。萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石通過(guò)微博表示，住建部公布了建1000萬(wàn)套廉租房+公租房指標(biāo)，萬(wàn)科將積極介入，預(yù)計(jì)2011年開(kāi)工超過(guò)200萬(wàn)平方米。

　　資金難題既然有化解之道，為什么保障性住房建設(shè)明顯滯后呢？一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出，在土地供給總量不足或有限的情況下，部分地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴使之傾向于優(yōu)先供給商品住宅與商業(yè)地產(chǎn)用地，而最大限度地壓縮保障房用地。

　　據(jù)一家參與了保障房建設(shè)的開(kāi)發(fā)商透露，保障房建設(shè)緩慢很大的原因就在于地方政府，因?yàn)槿绻Ｕ戏抗┑剌^多，地方政府既無(wú)法保證土地收益，同時(shí)又將面臨房?jī)r(jià)下降的局面，進(jìn)而拉低地方GDP以及房地產(chǎn)稅費(fèi)金額。

　　正因如此，盡管2010年初國(guó)土部曾公布，在2010年全國(guó)住房供地計(jì)劃中，保障性住房用地為2.45萬(wàn)公頃，但截至2010年11月份，全國(guó)保障性住房用地供應(yīng)1.34萬(wàn)公頃，只有預(yù)計(jì)供應(yīng)的一半多。

　　“治亂”進(jìn)行時(shí)

　　一邊是積極購(gòu)買保障房，一邊卻開(kāi)著奔馳、寶馬，在多個(gè)保障房小區(qū)，這樣的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。與此同時(shí)，在許多保障房項(xiàng)目里，房屋出租現(xiàn)象十分嚴(yán)重。保障房“保障”的意義大打折扣。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2010年1—3月份，北京市共有8套保障房采取了“經(jīng)轉(zhuǎn)商”的措施，即將房屋產(chǎn)權(quán)由經(jīng)濟(jì)適用房改成商品房，而4月底短短3天， “經(jīng)轉(zhuǎn)商”激增至2530套。整個(gè)2010年，“經(jīng)轉(zhuǎn)商”的數(shù)量達(dá)14310套左右，相當(dāng)于2010年10月份整個(gè)月的二手房住宅成交量。

　　鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，業(yè)主恐慌性“經(jīng)轉(zhuǎn)商”主要還在于擔(dān)心日后政策會(huì)發(fā)生變化，經(jīng)適房出售將會(huì)受限制，也可能被國(guó)家低價(jià)回購(gòu)。

　　張?jiān)抡J(rèn)為，經(jīng)適房主要初衷是解決中低收入家庭住房問(wèn)題，但現(xiàn)實(shí)是逐利成為主要目的，說(shuō)明在經(jīng)適房分配審核方面可能存在一些問(wèn)題。在經(jīng)適房管理的過(guò)程中，應(yīng)更注重前端的分配環(huán)節(jié)。

　　在保障房建設(shè)管理中，另一個(gè)突出的問(wèn)題即是建筑質(zhì)量，如近年來(lái)鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的北京住總西三旗旗勝家園“墻脆脆”事件與明月灣“樓裂裂”事件。

　　北京日月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理吳山永介紹，由于保障房項(xiàng)目利潤(rùn)較低，一些企業(yè)面對(duì)建筑成本上漲等現(xiàn)狀時(shí)，就通過(guò)偷工減料來(lái)節(jié)省成本，“這是行業(yè)潛規(guī)則”。

　　這已引起最高層重視。中央明確要求，把住房保障作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)。在保障房建設(shè)及分配的過(guò)程中出現(xiàn)的欺詐與不公問(wèn)題，有望在未來(lái)得到解決。