房產(chǎn)權(quán)“70年大限”情歸何處
對于普通百姓來說,也許再也沒有比“安居樂業(yè)”這樣恬淡自然的生活景象,更令人向往了。因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)生活中,激烈的競爭讓很多人“樂業(yè)”不易;更讓人們惱心的是,靠做“房奴”、或者傾其所有買來的房子,也因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)的70年大限,常常使他們心生不安。

　　前不久,上海市在出讓土地時(shí)附加了一個(gè)“住房土地使用權(quán)到期后由出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值”的注解,再一次引發(fā)人們對土地使用權(quán)70年大限的熱議和爭論。

　　山東網(wǎng)友說,現(xiàn)代社會,財(cái)產(chǎn)權(quán)是基本權(quán)利。擁有私人財(cái)產(chǎn)是公民能夠安身立業(yè)的基礎(chǔ),如果土地使用權(quán)能夠被輕易“收回”,附著于土地的一切財(cái)產(chǎn)就都風(fēng)雨飄搖,其他權(quán)利也會難以保障。武漢網(wǎng)友說, 這個(gè)問題事關(guān)無數(shù)國民的切身利益,也關(guān)系到社會的人心穩(wěn)定。

　　其實(shí),有關(guān)住房“70年土地使用權(quán)”期滿后的續(xù)期問題,早在2007年“物權(quán)法”頒布實(shí)施之前,就成為一個(gè)極具爭議的問題。在各方博弈之后,“物權(quán)法”最終沒有接受社會公眾普遍期望的“無償自動續(xù)期”的訴求,而是只給出了“自動續(xù)期”的模糊結(jié)論。

　　規(guī)則的模糊,導(dǎo)致了現(xiàn)實(shí)中老百姓一波又一波的焦慮。因?yàn)檫@中間有太多的“變數(shù)”:比如,自動續(xù)期是無償?shù)?還是有償?shù)?如果是有償?shù)脑?老百姓是不是還要再繳納一次土地使用權(quán)費(fèi)用呢?這樣一來,政府是不是有重復(fù)收取民眾的土地使用權(quán)費(fèi)用之嫌呢?再比如,土地使用權(quán)到期后,自動續(xù)期是有條件的,還是無條件的?比如說政府為了“公共利益”需要收回使用權(quán),使房產(chǎn)所有人不能自動續(xù)期的話,那么公共利益的邊界如何鑒定?政府在補(bǔ)償附著于土地上面的房屋及其他附屬物的標(biāo)準(zhǔn)是什么?

　　所有這些“模糊”的“主動權(quán)”,似乎都掌握在政府手里,而缺少了些民眾維護(hù)自身合法權(quán)益的依據(jù)和手段。如果就此“模糊”下去的話,會不會在未來的“收回”過程中,出現(xiàn)新的官民沖突?這些問題,看來是很難回避的。

　　基于此,筆者以為,在一個(gè)法治社會,法律規(guī)則是“模糊”不得的。最好能夠及早明確,給老百姓吃一個(gè)定心丸,再不要使民眾總覺得自己頭上時(shí)時(shí)都在懸著一把“達(dá)摩利斯”之劍,讓他們焦慮不安。也只有這樣，“安居”才能真正讓百姓“心安”。

　　從這一問題所涉及的焦點(diǎn)看,說到底仍然是一個(gè)利益問題:一面是社會成員的個(gè)人利益;一面是政府所代表的公共利益。政府只有真正代表了公共利益,其所作所為才具有合法性和正義性,否則就可能演變成一個(gè)與民爭利的特殊利益集團(tuán)。很顯然,協(xié)調(diào)好社會成員個(gè)人利益和公共利益的關(guān)系,防止政府與民爭利,是解決好這一問題的核心。

　　按照這樣的思路,筆者以為,解決這一問題的最佳出路,也許只能通過法律途徑,而不是其他什么手段。其基本原則是,在憲法規(guī)定的保護(hù)私人財(cái)產(chǎn)權(quán)的基本框架下,協(xié)調(diào)“物權(quán)法”、“土地管理法”以及其他相關(guān)法律和法規(guī)的關(guān)系,使其能夠統(tǒng)一,杜絕相互沖突,各說各話。其直接目標(biāo)是:明確規(guī)定70年土地使用權(quán)到期后“無償續(xù)期”和永久使用的原則;即使為了公共利益需要收回使用權(quán),也必須按照當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償。

　　為了維護(hù)公共利益,使政府保持足夠的公共財(cái)政能力,解決社會的公共問題,依據(jù)我國的國情,可以普遍征收房地產(chǎn)稅,作為地方政府穩(wěn)定的財(cái)政來源,以此協(xié)調(diào)政府所代表的公共利益與社會成員的利益關(guān)系,促進(jìn)社會的良性發(fā)展。因此,這一原則體現(xiàn)出的基本法理精神應(yīng)該是:無償自動續(xù)期,永久使用;有償收回,市場調(diào)節(jié);公共利益,科學(xué)界定。