樓市要警惕“渾水摸魚”
“樓市新政出臺(tái)，租金就要漲啦！ ”“商鋪不受調(diào)控，價(jià)格或?qū)⑸蠞q！ ”“國八條”和房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策兔年春節(jié)前接踵出臺(tái)，這幾天，人們大多還處在研讀政策、靜觀市場的狀態(tài)中。然而一些“漲聲”聞風(fēng)而動(dòng)，讓人不免心生疑惑。是市場實(shí)際情況，還是有“渾水摸魚”之嫌，看來有必要認(rèn)真分辨一下。

　　先看租賃市場漲價(jià)說。持這種觀點(diǎn)的人，無非有以下幾條理由。一，樓市調(diào)控和稅收新政出臺(tái)后，肯定有不少原先打算買房的人放緩了入市步伐，轉(zhuǎn)而租房觀望，租賃市場需求擴(kuò)大會(huì)催生租金上漲；二，房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策出臺(tái)后，房東會(huì)轉(zhuǎn)嫁房產(chǎn)稅，租金也會(huì)相應(yīng)提高。還有諸如通貨膨脹因素等。

　　可是，這些理由又很難經(jīng)得起仔細(xì)推敲。假設(shè)租賃市場需求擴(kuò)大的判斷成立，那么按照此次“國八條”新政，部分不能再新購住房的人，很有可能將原先準(zhǔn)備出售的住房轉(zhuǎn)為租賃，這樣一來，租賃市場供應(yīng)也會(huì)增加，原先的供求比例是否打破，還很難說；目前租賃市場上的大多數(shù)住宅無需繳納房產(chǎn)稅，又何來轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)一說？還有，假設(shè)租金的走向與反映通貨膨脹水平的CPI指數(shù)走向正相關(guān)，那此前市場上很多房源的租金又為何在CPI指數(shù)上漲時(shí)原地踏步？

　　事實(shí)上，上海的房屋租賃市場供需，會(huì)因?yàn)榧竟?jié)的變換出現(xiàn)波動(dòng)。比如春節(jié)以前，一些外鄉(xiāng)人因?yàn)榛剜l(xiāng)探親而退租，租賃需求有所減少，春節(jié)尤其是元宵節(jié)以后，隨著返鄉(xiāng)客回滬，租賃需求又有所上升等，這是正常的市場波動(dòng)。如今大多數(shù)租賃合同，至少是一年一簽，在此次新政的節(jié)點(diǎn)上，還有大量租賃合同正在履行中，也不存在價(jià)格變動(dòng)的可能。因此，新政后租賃市場的價(jià)格變化究竟如何，在沒有嚴(yán)密的理論分析和數(shù)據(jù)支撐下，恐怕誰都不能妄下結(jié)論。

　　再說商鋪漲價(jià)說。持這種論斷的人，蓋因?yàn)樽罱鼛纵啒鞘姓{(diào)控政策主要針對住宅，商業(yè)地產(chǎn)不在相關(guān)限購、限貸之列。的確也有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在新政出臺(tái)的1月24日至30日那周，上海商鋪成交面積環(huán)比前一周上漲了61.60%。但是需要說明的是，這一周全市商鋪成交套數(shù)為491套，其中，有121套成交為同一板塊“貢獻(xiàn)”�？梢�，成交“大幅上漲”，實(shí)則存在一定的偶然因素。

　　更為關(guān)鍵的是，炒作商業(yè)地產(chǎn)，難度恐怕遠(yuǎn)比想象中的大。暫且不論商業(yè)地產(chǎn)的單位面積較大，一個(gè)鋪?zhàn)觿?dòng)輒上千萬元，而且商業(yè)地產(chǎn)受市口影響極大，同樣面積的一間鋪?zhàn)�，因�(yàn)榈囟巍⒂猛镜扔绊�，價(jià)值可有天壤之別，光是商業(yè)地產(chǎn)交易中涉及的稅費(fèi)，便足以令投資者三思。據(jù)了解，商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中，上家至少要交差額5.55%的營業(yè)稅、凈利潤20%的個(gè)人所得稅，且賺得越多，所需繳納的土地增值稅也越高。因此，假設(shè)僅僅因?yàn)樽≌袌鱿拶�，就判斷商業(yè)地產(chǎn)市場會(huì)“大有賺頭”，那只能是一廂情愿。

　　說到底，政策甫一出臺(tái)，各種“漲”聲四起，暴露及迎合的，還是一部分人的投機(jī)心理，而發(fā)布漲聲信息的人，或許也另有所圖，如果普通百姓跟風(fēng)炒作，仍以一種心懷僥幸的投機(jī)心理來解讀政策，那么，真將是大錯(cuò)特錯(cuò)了。