北京全面禁止“商改住”項(xiàng)目

　　北京全面叫停“商改住”項(xiàng)目
　 今后，商業(yè)、辦公類(lèi)建筑將不得分戶(hù)單獨(dú)設(shè)衛(wèi)生間。若開(kāi)發(fā)商自行將商業(yè)、辦公類(lèi)建筑分成多個(gè)房間當(dāng)作住房出售，將不能辦理房產(chǎn)證。日前，北京市住建委、北京市發(fā)改委、北京市規(guī)劃委、北京市商務(wù)委、北京市國(guó)土局聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)部門(mén)聯(lián)動(dòng)，完善商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），嚴(yán)禁將商業(yè)建筑改為住房（簡(jiǎn)稱(chēng)“商改住”）對(duì)外銷(xiāo)售。

　　商業(yè)、辦公類(lèi)建筑只能設(shè)公共衛(wèi)生間

　　在設(shè)計(jì)方面，《通知》規(guī)定，商業(yè)、辦公類(lèi)建筑要嚴(yán)格按照規(guī)劃要求，采用公共走廊、公共衛(wèi)生間式設(shè)計(jì)，不得采用單元式或住房套型式設(shè)計(jì)。

　　《通知》要求規(guī)范商業(yè)、辦公類(lèi)建筑銷(xiāo)售行為。開(kāi)發(fā)商不得采取返本銷(xiāo)售或售后包租等方式銷(xiāo)售商業(yè)、辦公類(lèi)建筑。據(jù)了解，售后包租是不少商業(yè)、辦公類(lèi)建筑開(kāi)發(fā)商慣用的銷(xiāo)售手段，很多開(kāi)發(fā)商用高額租金吸引投資者。

　　政策解讀

　　可有效打擊“商改住”行為

　　北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)陳志說(shuō)，《通知》要求商業(yè)、辦公類(lèi)建筑不得像住宅樓一樣分戶(hù)設(shè)衛(wèi)生間，這項(xiàng)措施非常有效。“試想一下，誰(shuí)愿意買(mǎi)沒(méi)有獨(dú)立衛(wèi)生間的住房？”陳志說(shuō)。

　　他認(rèn)為，“商改住”項(xiàng)目改變了土地的規(guī)劃用途，會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)危害。陳志說(shuō)，一般的商業(yè)、辦公類(lèi)建筑土地使用期只有40年或50年，水和電也按照商業(yè)用水、商業(yè)用電的價(jià)格收費(fèi)。

　　去年，北京市住建委曾先后出臺(tái)文件，禁止將酒店項(xiàng)目和非住房項(xiàng)目分割銷(xiāo)售。陳志表示，《通知》其實(shí)是對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策和禁止“商改住”政策的細(xì)化。今后，“商改住”建筑的生存空間越來(lái)越小，開(kāi)發(fā)商再也不能以不限購(gòu)為噱頭吸引消費(fèi)者了。

　　針對(duì)部分開(kāi)發(fā)商售后包租的做法，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，商業(yè)項(xiàng)目今后只能直接購(gòu)買(mǎi)或者統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。

　　禁止擅自分割商業(yè)、辦公類(lèi)建筑

　　《通知》規(guī)定，房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)應(yīng)按照相關(guān)機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)的圖紙對(duì)商業(yè)、辦公類(lèi)建筑進(jìn)行測(cè)繪，禁止擅自對(duì)房屋進(jìn)行分割測(cè)繪。主管部門(mén)要根據(jù)已備案的測(cè)繪結(jié)果為建筑辦理預(yù)售許可或現(xiàn)售備案手續(xù)。

　　《通知》還規(guī)定，要嚴(yán)格登記管理。商業(yè)、辦公類(lèi)建筑要以界限固定、可獨(dú)立使用、有唯一編號(hào)的房屋為基本單元。禁止以虛擬分割、劃線分割的方式對(duì)房屋進(jìn)行分割。

　　政策解讀

　　擅自分割房屋無(wú)法辦理房產(chǎn)證

　　按照《通知》的規(guī)定，測(cè)繪與辦理預(yù)售許可手續(xù)是聯(lián)系在一起的。首先，測(cè)繪的時(shí)候不能把原本面積較大的商業(yè)或辦公類(lèi)建筑分割成小單元。擅自分割房屋是拿不到預(yù)售許可證的。換句話說(shuō)，在辦理房產(chǎn)證時(shí)，要以商業(yè)和辦公類(lèi)建筑最初的面積、界限為依據(jù)。陳志說(shuō)，商業(yè)和辦公類(lèi)建筑一般面積較大，開(kāi)發(fā)商要想將其改成住房，必須對(duì)其進(jìn)行分割。根據(jù)《通知》的規(guī)定，經(jīng)過(guò)分割的住房是無(wú)法辦理房產(chǎn)證的。自行分割的商業(yè)、辦公類(lèi)建筑不能辦理房產(chǎn)證，這將有效打擊“商改住”等違規(guī)行為�！叭绻习傩罩肋B房產(chǎn)證都辦不了，誰(shuí)還敢買(mǎi)‘商改住’的房子？”陳志說(shuō)。

　　北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，《通知》明確，房屋登記時(shí)界限要固定。也就是說(shuō)，商鋪之間必須有實(shí)體墻，不能隨便劃一個(gè)區(qū)域就作為商鋪對(duì)外銷(xiāo)售，否則無(wú)法辦理房產(chǎn)證。