房價再漲給樓市調(diào)控帶來壓力

自9月底本輪樓市調(diào)控加碼已歷經(jīng)兩個月，但房價依然處于高位。

　　截至11月19日，北京11月份申請預(yù)售的項目均價接近每平方米2.5萬元，環(huán)比9、10月大幅提高。

　　在通脹壓力持續(xù)擴大的背景下，樓市調(diào)控正面臨多種因素的擠壓。

　　房價在通脹壓力下上漲

　　據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，9月29日后北京市取得商品房預(yù)售許可證的項目共計有45個。在今年內(nèi)有過兩次以上領(lǐng)取預(yù)售證記錄的項目為17個，如果以9月底為分界線，調(diào)控政策加碼后價格相比之前仍上漲的項目達(dá)到12個，占總量的70%，尚佳苑等部分項目的上漲幅度甚至超過了20%。

　　此外，豪宅依然熱銷。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計顯示，11月第三周（11月13日～11月19日），北京別墅市場成交金額和成交面積上升比例均超過25%。

　　“從整體上看，目前全國樓市的均價仍處高位，數(shù)據(jù)上未現(xiàn)松動�！眹抛C券分析師方焱表示。

　　而在此之前，廣州市國土房管局11月15日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，10月廣州市10區(qū)一手住宅交易登記均價為每平方米1.5072萬元，同比上升49.6%，環(huán)比上升29.8%。這樣幅度的增長數(shù)據(jù)，對于10月嚴(yán)格實施限購令的廣州而言實屬意外。

　　“總體來看，此輪的調(diào)控效果仍低于預(yù)期。”北京中原地產(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，雖然限購、限貸等政策嚴(yán)厲程度史無前例，但目前來看效果并不明顯。

　　中原地產(chǎn)表示，目前選擇降價項目數(shù)量比較少的原因有三個方面。

　　首先，是受通貨膨脹預(yù)期影響；其次，開發(fā)商資金壓力不大，特別在熱錢的刺激下，目前開發(fā)商投資依然處于高位；最后，房主惜售，雖然對市場前景并不看好，但是相比現(xiàn)金的實際負(fù)利率，大部分房主依然保持堅挺的房價。

　　供不應(yīng)求讓房企資金充足

　　至少在眾多開發(fā)商看來，房價難以下跌的理由，是因為“供不應(yīng)求”所致。

　　“房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，竣工面積和銷售面積之比有所上升，但6月份上升至0.9后又開始下降，8月份微降至0.84，9月份大降至0.69，竣工面積小于銷售面積的狀況依然在持續(xù)。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。

　　此外，開發(fā)商依然“不差錢”。今年以來雖然中央多次動用信貸杠桿調(diào)控樓市，但專家指出，部分房地產(chǎn)商對信貸依賴程度不高，企業(yè)存款仍處于高位，自有資金占到15%；上市公司直接信貸占其資金來源的28%；當(dāng)前售房仍處于高利潤區(qū)，對利率并不敏感。

　　對于那些全國化，尤其是二三線城市占比較高的開發(fā)商來說，限購、限貸政策影響似乎也不大。

　　國泰君安分析師孫建平近期實地調(diào)研了部分三四線城市，他表示，這些城市目前銷售情況還不錯，比“十一”調(diào)控加碼前略低或差不多，整體影響程度較小。

　　而據(jù)張大偉的測算，開發(fā)商目前財務(wù)狀況仍然處于可控范圍內(nèi)，在沒有任何現(xiàn)金流入的情況下，其持有的貨幣資金仍然可以維持3～5個月左右。

　　明年仍然負(fù)利率？

　　除供應(yīng)及資金因素外，在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹看來，房價難以出現(xiàn)下降，與通脹及負(fù)利率水平密切相關(guān)。

　　張大偉分析指出，10月的CPI高達(dá)4.4%，使得部分購房者為了避免貨幣貶值而購房，這類購房需求依然比較高，尤其是在高端物業(yè)中表現(xiàn)明顯。

　　“只有當(dāng)利率水平回正，房價才有可能出現(xiàn)數(shù)據(jù)上的調(diào)整。”秦虹曾如此公開表示。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前及未來一年，樓市調(diào)控都很難產(chǎn)生明顯的作用。據(jù)其預(yù)測，CPI今年四季度為4.5%，2010年全年為3.3%；而2011年一季度CPI將會達(dá)到5.1%，全年達(dá)到4.7%。因此，大多數(shù)專家預(yù)計，明年全年仍將保持負(fù)利率水平，房價調(diào)控的壓力仍然很大。

　　相比2006年和2008年的樓市調(diào)控，今年9月底開始的新一輪調(diào)控政策可以說相比之前面臨的市場難度更大，雖然已經(jīng)執(zhí)行了相對嚴(yán)厲的政策，但是效果依然不明顯。2009年以來的樓市價格暴漲，使得大部分開發(fā)商的資金壓力短期不會太大，目前大多數(shù)還處在比較安全的經(jīng)營狀態(tài)，遠(yuǎn)未到達(dá)資金鏈斷裂的危險邊緣。

　　張大偉對此表示：“預(yù)期今年年底市場將進(jìn)入淡季，市場調(diào)控的明顯效果將后延至明年一季度出現(xiàn)，而目前影響市場調(diào)控的最關(guān)鍵因素，依然是供應(yīng)量是否能夠明顯增加�！�